Die Grundsteuer beruhte lange auf Werten aus einer längst vergangenen Zeit. Grundstücke wurden bebaut, Orte entwickelten sich unterschiedlich und Grundstückspreise veränderten sich. Die alten Werte bildeten diese Veränderungen nicht fortlaufend ab. Dadurch konnten vergleichbare Grundstücke steuerlich ungleich behandelt werden.

Warum die alten Werte nicht mehr passten

Der Einheitswert sollte eine einheitliche Grundlage schaffen, wurde aber nicht regelmäßig an die tatsächlichen Verhältnisse angepasst. Ein Grundstück in einer gewachsenen Stadt konnte deshalb mit einem Wert angesetzt sein, der seine heutige Lage kaum widerspiegelte. Bei ähnlicher Nutzung und anderer historischer Bewertung ergaben sich unterschiedliche steuerliche Ergebnisse. Das Problem lag damit im System: Gleiche Sachverhalte wurden nicht zuverlässig gleich bewertet.

Was die Reform ändern sollte

Die Reform ersetzt die überholten Einheitswerte durch eine neue Bewertung. Im Bundesmodell wird zunächst ein Grundsteuerwert festgestellt. Daraus entsteht über die Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag, den die Gemeinde anschliessend mit ihrem Hebesatz verbindet. Zuerst lässt sich mit Grundsteuer-Rechner eine grobe Orientierung gewinnen; danach werden die amtlichen Bescheide in der vorgesehenen Reihenfolge gelesen. Eine eigene Rechnung setzt keine Steuer fest und begründet weder einen Zahlungsanspruch noch einen Anspruch auf Erstattung.

Warum nicht überall dasselbe Verfahren gilt

Die Länder durften eigene Wege wählen. Bayern arbeitet mit einem Flächenmodell, Hamburg berücksichtigt zusätzlich die Lage, Hessen verbindet Flächen- und Lageangaben, Niedersachsen nutzt ebenfalls ein eigenes Modell. Baden-Württemberg stellt bei vielen Grundstücken besonders auf Fläche und Boden ab. Dort wird kein Grundsteuerwert im Bundesmodell festgestellt. Deshalb kann ein Grundsteuerwertbescheid fehlen; der Messbetrag wird unmittelbar nach dem jeweiligen Landesverfahren abgeleitet. Das ist kein fehlendes Schreiben, sondern eine Folge des gewählten Modells.

Welche Grundstücke unterschieden werden

Die Grundsteuer ist keine einheitliche Steuerart. Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Grundsteuer B vor allem bebaute und unbebaute Grundstücke des sonstigen Grundvermögens. Grundsteuer C kann für bestimmte baureife, unbebaute Grundstücke hinzukommen, wenn eine Gemeinde sie eingeführt hat. Je nach Land und Grundstück gelten daher andere Bewertungsmerkmale und Messbeträge. Entscheidend sind Nutzung, Grundstücksart, Landesmodell und die Angaben zum maßgeblichen Bewertungszeitpunkt.

• Im Bundesmodell steht am Anfang der Grundsteuerwert.
• In anderen Landesmodellen kann der Messbetrag direkt aus Fläche, Nutzung und Lage folgen.
• Die Gemeinde wendet ihren Hebesatz auf den festgesetzten Messbetrag an.
• Eigentümer, Vermieter und Mieter haben daraus nicht dieselben Rechte und Pflichten.
• Eine Internetrechnung bleibt eine Plausibilitätsprüfung und keine behördliche Festsetzung.

Die Folge für die amtlichen Schreiben

Im Bundesmodell erscheint die Bewertung des Finanzamts im Grundsteuerwertbescheid. Darauf baut der Grundsteuermessbescheid auf. Die Gemeinde erlässt danach den Grundsteuerbescheid und verbindet darin den Messbetrag mit dem Hebesatz. In anderen Ländern kann der erste Schritt entfallen. Die Gemeinde entscheidet nicht über die Bewertung, das Finanzamt legt nicht den Hebesatz fest. Wer eine Bewertungsangabe für falsch hält, hat deshalb einen anderen Ansprechpartner als jemand, der die kommunale Festsetzung prüfen lassen möchte.

Was Haushalte daraus ableiten können

Die Reform beseitigt die alten Einheitswerte, macht die Belastung aber nicht überall gleich und garantiert keine niedrigere Steuer. Der Jahresbetrag hängt vom Landesmodell, Grundstück, Nutzung, Bewertungszeitpunkt und kommunalen Hebesatz ab. Dieser Satz steht im Grundsteuerbescheid; zusätzlich kann die Hebesatzsatzung oder das Amtsblatt herangezogen werden. Bei vermieteten Wohnungen kann die Grundsteuer unter den Voraussetzungen des Mietvertrags über die Betriebskosten weitergegeben werden. Eigentümer prüfen ihre Finanzamtsbescheide, Gemeinden ihre eigenen Bescheide und Mieter die Umlage in der Abrechnung. Bei Unklarheiten helfen Finanzamt, Gemeinde, Mieter- oder Eigentümerverein oder Steuerberatung weiter.